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インボイス制度の導入による
不動産賃貸業への影響

令和5101日より消費税でインボイスの制度が開始されます。

消費税は、売り上げが1,000万円以上の人が対象だから、自分には関係がない、と思っていても、副業の収入(報酬)があったり、不動産賃貸業を営んでいたりすると、影響がございます。

インボイス制度とは何か、制度が始まるとどのような影響を受けるのか、税理士が解説いたします。

インボイス制度の導入による
不動産賃貸業への影響

インボイス制度とは

インボイス制度自体は、簡単に申し上げますと、国税庁が定めたルールに従った請求書(適格請求書)を発行すると、その請求書を受け取った人は、消費税の計算のときにその請求書の消費税を差し引ける制度です。

例えば、事業をしていて、売り上げが3,300万円(消費税300万円)、経費が2,200万円(消費税200万円)だとします。

そうすると、今までの消費税の計算では、売り上げに対する消費税300万円から経費の消費税200万円を差し引いた100万円(300万円-200万円=100万円)を消費税として納めます。(実際の計算はもう少し複雑ですが、簡単な例で説明しております。)

インボイス制度が導入されると、国税庁が定めたルールに従った請求書を発行していない業者に支払った消費税(経費の消費税)は、消費税の計算の際に、差し引けなくなってしまう場合がございます。

上の例で申し上げますと、仮に経費が2,200万円(消費税200万円)ですが、仮に国税庁が定めたルールに従った請求書(適格請求書)を発行していない業者に支払った消費税が60万円(経費は600万円)あると、国等に納める消費税は160万円(300万円-200万円+60万円=160万円)になってしまいます。

売った人ではなく、買った人の消費税が増えてしまいますので、買う人は可能であれば、国税庁が定めたルールに従った請求書(適格請求書)を発行してくれる人から買いたいと思う人も増えるでしょう。

そうすると、買ってくれる人に迷惑をかけないために、国税庁が定めたルールに従った請求書(適格請求書)を発行することになりますが、請求書を発行するには書式以外にもいくつか条件が発生します。

適格請求書を
発行するための条件

適格請求書を発行するための条件は、いくつかございます。

まず、国税庁に適格請求書を発行する事業者(適格請求書発行事業者)の登録をする必要がございます。

登録受付は令和3101日から始まっていますが、令和5101日の制度の開始に備えるには、令和5331日までに登録申請をします。

登録申請すると専用の番号が発番され、国税庁の専用のサイトから、その番号をもとに、適格請求書発行事業者か確認できるようになります。

そのため、請求書をもらった人は、番号をもとに本当に適格請求書発行事業者であるのか確認する作業が発生します。

次に、今まで売り上げが1,000万円未満で、消費税が免税のため、消費税の申告をしていなかった場合でも、適格請求書発行事業者の登録をすると、消費税の課税事業者となり、消費税の申告が必要になります。(登録する年によっては、消費税の課税事業者選択届出書の提出も必要です。)

さらに、請求書の書式自体は国税庁のホームページなどを見ていただければよいと思いますが、請求書の保存についても様々なルールが定められています。

請求書をPDFで交付している場合は、PDFでも保存はできますが、ファイルの保存方法や規定など細かくルールを整備することが必要になりますので、注意が必要です。

PDFで保存する場合のルールについては、詳しくは電子帳簿保存法について、ご参照ください。

インボイス制度の導入による
不動産賃貸業への影響

インボイス制度は大家さん(不動産賃貸業)も貸している物件によっては、影響します。

アパートやマンションなどの居住用物件(店舗併用住宅を除く)、あるいは土地の貸付(一時的なものや駐車場を除く)は消費税が非課税ですので、インボイス制度の影響は受けません。

しかし、店舗・倉庫・事務所などの事業用の物件や駐車場などは消費税が課税されますので、その物件を借りている人が消費税の申告をしている場合には、インボイスの制度の影響を受ける可能性がございます。

具体的には、大家さん自体は不動産賃貸業の売り上げが1,000万円未満の場合は、消費税は免税ですので、消費税の申告をする必要はございません。

しかし、大家さんが消費税の申告をしないと、大家さんは適格請求書を発行する事業者(適格請求書発行事業者)の登録をすることはできません。

そうすると、賃料を支払った人は、消費税の計算をするときに、賃料の消費税部分を差し引けなくなってしまうため、損をしてしまうケースがございます。

その場合、賃料を支払った人は、他の物件を借りるか、消費税分の値下げを求めるか、大家さんに消費税の申告を求めるかの行動をする可能性がございます。

そのため、不動産賃貸業の方は、令和5年3月31日までには、管理会社や貸主様の要望をもとに、適格請求書を発行する事業者(適格請求書発行事業者)の登録をするか検討するとよいでしょう。