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相続後に被相続人が住んでいた

空き家を売却した時の特例

今回は、被相続人が住んでいた空き家を売却した時の特例について、ご説明いたします。

前回の相続財産を譲渡した場合の取得費の特例は、相続税を支払った一定の人のみが利用可能でした。こちらの特例は相続税のお支払いがない人も利用できる制度です。

近年では単独世帯が増えていると言われていますが、特に65歳以上の単独世帯が増加し、25%を超える割合です。相続後に空き家になるケースが増えているため、空き家を減らすために創られました。

この特例を適用すると、譲渡所得の金額から最大で3,000万円を控除できます。3,000万円を控除できると、所得税と住民税の負担が約600万円安くできます。誤った売り方をしてしまうと、この特例が適用できないということがありますので、この特例を適用できる方は、ご売却の前に不動産業者にこの制度を使いたい旨をお話しされる方がスムーズです。

被相続人の居住用財産
(空き家)を売った時の特例

この特例は、相続又は遺贈により取得した被相続人の居住用家屋又は敷地を、20231231日までに売却した場合に、一定の条件を満たすと、譲渡所得の金額から最高で3,000万円まで控除できる制度です。

適用できる期限

  • 相続日から3年後の年末(1231日)までの売却
  • 特例の適用期限(現在は20231231日)までの売却

※どちらか短い期限までです。被相続人が老人ホーム等に入所していた場合は、2019年4月1日以降の譲渡が対象です。

対象となるもの

  • 相続又は遺贈により取得した被相続人の居住用の不動産家屋のみか土地と家屋を両方取得し、同時に売ること。土地のみ取得している場合は、利用できません。)
  • 昭和56531日以前に建築されたこと
  • 区分所有建物登記がされている建物(多くの場合、マンション)でないこと
  • 相続開始の直前に被相続人以外に居住した人がなく、相続後も何の利用もされていないこと
  • 建物を取り壊すか、一定の耐震基準を満たした建物であること
  • 売却代金が1億円以下であること
  • 親族等への譲渡でないこと

売る時に特に注意したいこと

  • 「引渡後に建物を取り壊す」契約の場合は、適用できません。建物を取り壊してから、売却する必要があります。
  • 電気・水道・ガスの使用中止日がわかる書類を保管しておきましょう。
  • 201941日の譲渡から老人ホームに入所していた場合の利用も対象となりました。その場合は、被相続人の名義が記載されている電気・水道・ガスの領収証や介護保険の被保険者証の写しも保管しておきましょう。
  • 取り壊し前の写真、取り壊し直後の写真、譲渡直前の写真も用意しておきましょう。

手続き

まず、建物の所在地の市区町村に「被相続人居住用家屋等確認書」の交付申請をします。

次に、売却した年の翌年の216日から315日までの間に確定申告をします。

よくあるご質問

相続財産を譲渡した場合の取得費の特例と一緒に適用できますか

いいえ、適用できません。この特例と相続財産を譲渡した場合の取得費の特例が適用対象である場合は、片方のみ適用できます。ただし、この特例は母屋に対応する部分のみが適用の対象ですので、車庫等この特例の対象とならない部分は、相続財産を譲渡した場合の取得費の特例を適用することができます。

自宅の敷地は全て適用の対象ですか

敷地の広さに制限はありません。固定資産税の課税明細に母屋以外の建物(車庫・物置等)がある場合は、その床面積で按分した敷地面積のみが対象です。

共有で取得した場合は、適用できる金額の上限は3,000万円でしょうか

はい、お一人様につき、適用できる金額の上限が3,000万円です。

そのため、共有で取得していただくと、減額できる金額が大きくできるケースがあります。

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