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地積規模の大きな宅地の評価

昔は、広大地評価と呼ばれる計算方法で、その地域における標準的な宅地の面積に比して、著しく面積が広く、一定の条件に当てはまる場合は、土地の評価額を安くできました。

広大地の計算規定は現在では廃止され、平成3011日以降に発生した相続では、代わりに『地積規模の大きな宅地の評価』の計算規定を適用します。広大地評価と『地積規模の大きな宅地の評価』では適用する条件が異なります。

『地積規模の大きな宅地の評価』はどのような条件であれば適用できるのか、どれくらい評価額が安くなるのかを解説いたします。

地積規模の大きな宅地の
評価の適用要件

この計算の規定は、次の形式的な要件を満たせば、適用することが可能です。

広大地の要件であったマンション適地でないことのように、人によって解釈が異なる要素は排除されています。要件を満たせば、マンションが建っている土地でも適用が可能です。

  • 1
    三大都市圏においては500㎡以上の宅地、三大都市圏以外の地域においては1,000㎡以上の宅地
  • 2
    路線価地域であれば、普通商業・併用住宅地区か普通住宅地区に該当する宅地

対象外の宅地

  • 市街化調整区域(都市計画法第34条第10号又は第11号の規定に基づき宅地分譲に係る同法第4条第12項に規定する開発行為を行うことができる区域を除く。)
  • 都市計画法の用途地域が工業専用地域
  • 指定容積率が400%(東京都の特別区においては300%)以上
  • 大規模工場用地
東海地方で三大都市圏に該当するエリア
県名 市町村
愛知県

名古屋市、岡崎市(※)、一宮市、瀬戸市、半田市、春日井市、津島市、碧南市、刈谷市、豊田市(※)、安城市、西尾市、犬山市、常滑市、江南市、小牧市、稲沢市、東海市、大府市、知多市、知立市、尾張旭市、高浜市岩倉市、豊明市、日進市、愛西市、清須市、北名古屋市、弥富市、みよし市、あま市、長久手市、東郷町、豊山町、大口町、扶桑町、大治町、蟹江町、阿久比町、東浦町、南知多町、美浜町、武豊町、幸田町、飛島村

(※)は一部区域のみ
岐阜県 該当なし
三重県

四日市市、桑名市、いなべ市(※)、木曽岬町、東員町、朝日町、川越町

(※)は一部区域のみ

静岡県 該当なし

 

地積規模の大きな宅地の
計算方法

路線価地域であれば、次の方法で計算します。

評価額=路線価×奥行価格補正率×不整形地補正率などの各種各地補正率×面積(㎡)

農地・山林であっても、宅地化に不合理な土地でなければ、この規定を適用し、さらに造成費を控除できます。

※倍率地域の評価方法は税理士にお尋ねください。

規模格差補正率

規模格差補正率は、次の方法で計算します。(小数点以下第2位未満は切り捨てです。)

計算後の補正率は0.8以下で、面積が広くなるほど、評価減できる割合が大きくなります。

三大都市圏の宅地
地積

普通商業・併用住宅地区

普通住宅地区

©

500㎡以上

1,000㎡未満

0.95 25

1,000㎡以上

3,000㎡未満

0.90 75

3,000㎡以上

5,000㎡未満

0.85 225
5,000㎡以上 0.80 475
三大都市圏以外の宅地
地積

普通商業・併用住宅地区

普通住宅地区

©

1,000㎡以上

3,000㎡未満

0.90 100

3,000㎡以上

5,000㎡未満

0.85 250
5,000㎡以上 0.80 500

具体的な計算

実際に、この規定を適用することで、どれくらい評価額が下げられるか、見てみましょう。

名古屋市内の普通住宅地区(容積率200%)で928㎡の宅地があります。

1㎡あたりの路線価は100,000円です。評価額はいくらになるのでしょうか。

補正せずに、路線価のみで計算する場合

100,000円×928

92,800,000円

不整形地補正まで適用して、計算する場合

100,000円×0.95×0.97×928

85,515,200円

規模格差補正率を適用して、計算する場合

100,000円×0.95×0.97×0.78×928

66,701,856円

この規定を利用したことで、評価額が約1,881万円(22%)下がりました。

この事例では、相続税の税率が10%の場合では相続税が188万円安くなり、税率が高ければ、もっと税額が安くなる効果が見込めます。

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