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相続で取得した家での

居住用財産の3,000万円の

特別控除の注意点

居住していた家を売却するときは、一定の要件に当てはまれば、確定申告の時に居住用財産の特別控除として最大で3,000万円を控除できます。

さらに所有期間が10年を超えていれば、軽減税率を適用できます。

居住用財産の特別控除や軽減税率を使うと、譲渡益が大きい場合(先祖代々の土地の自宅や土地が大幅に値上がり地域に多いです)、数百万円税金を安くできます。

ただ、この特例は税金を安くする効果が大きいため、細かい要件がいろいろございます。

相続で取得した家を売却しても適用できるのか、相続専門の税理士が解説いたします。

居住用財産の3,000万円の
特別控除とは

居住用財産の3,000万円の特別控除は、マイホームを売った時に譲渡所得から最大3,000万円を控除できる特例です。

譲渡所得は、譲渡収入(売った金額や固定資産税精算金を加えた金額)から、一定の方法で計算した取得費(建物は構造・築年数に応じて減額した後の金額)や売った時の経費(印紙代、仲介手数料、測量費用等)を差し引いた後の金額です。

この特例の適用要件は次の通りです。(相続が関係するケースは後程ご説明いたします。)

居住用財産の3,000万円の
特別控除の適用要件

  • 1
    日本国内にある自分が住んでいる家屋(建物)を売るか、家屋ととともに敷地(土地)を売る。
  • 2
    以前住んでいた家屋や敷地の場合には、住まなくなった日から3年後の12月31までに売る。なお、家屋を取り壊した場合は、次の要件を全て満たしていること。
  • 今回の売買契約が、家屋を取り壊した日から1年以内に締結され、かつ住まなくなった日から3年後の12月31日までに売る
  • 家屋を取り壊してから、売買契約を締結した日まで、敷地を貸駐車場などに使っていない(更地のままで賃貸していない)
  • 3
    売った年の前年・前々年に、この特例やマイホームの譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例を使っていない。
  • 4
    売った年やその前年・前々年にマイホームの買換え特例や交換の特例を使っていない。
  • 5
    売った家屋や敷地について、収容等の場合の特別控除など他の特例を使っていない。
  • 6
    親子や夫婦など特別の関係がある人に対して売ったものでない。
  • 7
    今回の不動産を売った年やその前年・前々年に(特定増改築等)住宅借入金等特別控除を使った場合は、この特例は適用できない。
  • 8
    この特例を使うと、今回の不動産を売った年やその翌年・翌々年に新しく取得した物件について、(特定増改築等)住宅借入金等特別控除は適用できない。

居住用財産の3,000万円の

特別控除が適用されないケース

  • 1
    この特例を受けることだけを目的として入居したと認められる家屋
  • 2
    新築する期間中だけの仮住まい、その他一時的な目的で入居したと認められる家屋
  • 3
    別荘など主として趣味、娯楽、保養のために所有する家屋

居住用財産の軽減税率とは

居住用財産の軽減税率とは、マイホームを売った時に、通常より低い税率で計算できる特例です。

居住用財産の軽減税率は、居住用財産の3,000万円の特別控除と併用することが可能です。

課税長期譲渡所得金額から6,000万円までは、所得税が10.21%、住民税が4%です。

6,000万円を超えた部分は所得税が15.315%、住民税が5%です。

なお、課税長期譲渡所と金額は、上記の譲渡所得の金額から特別控除の適用がある場合は、それを差し引いた後の金額です。

この特例は上記の居住用財産の特別控除の適用要件に加えて、次の要件が必要です。

  • 売った年の1月1日時点で家屋・敷地の両方とも所有期間が10年を超えていること

    (家屋を取り壊して売った場合には、家屋を取り壊した年の11日時点で家屋・敷地の両方とも所有期間が10年を超えていること)

相続で取得した家での
居住用財産の3,000万円の
特別控除の注意点

相続で取得した不動産を売却しても、上記の適用要件を満たせば、特例を適用して、売却できます。

相続で取得した不動産でこの特例の適用を受ける時の注意点を解説いたします。

所有者として、
居住していることが必要

自宅として居住していたかどうかは、相続前(所有者になる前)に住んでいても関係がなく、相続後(所有者になった後)に住んでいたかで判定されます。

そのため、次のような場合は、居住用財産の特別控除の特例は適用できません。

  • 昔は住んでいたけど、所有者がお亡くなりになった時に居住してなく、その後もずっと住んでいない。
  • 配偶者が相続前からずっと老人ホームに入所していて、相続で自宅を取得した。自宅に戻ることはないので、自宅を売った。
  • 自宅は親の名義で、昔は住んでいたが、相続があった時は単身赴任で社宅に住んでいて、自宅には妻子が住んでいた。自宅に戻る予定はないため、相続後に自宅を売り、会社の近くで家を買った。

家屋を持っていない人は
注意が必要

相続で取得した時だけに限りませんが、家屋は別の親族が所有していて、土地だけ持っている場合は特例が適用できるか注意が必要です。

上記の要件に加えて、次の要件を全て満たしていれば、土地だけ持っている人は、家屋(又は家屋と土地)を所有している人の3,000万円の特別控除の残額を控除できます。

  • 家屋とともに土地を譲渡する
  • 家屋の所有者が親族であり、生計一ある
  • 家屋の所有者とともに居住している

所有期間の判定は、
前所有者から引き継がれる

不動産を売った時の税金は、所有期間によって税率が変わります。

売った年の11日時点で所有期間が5年を超えていれば、長期譲渡所得として、所得税の税率は15.315%、住民税の税率は5%になります。限定承認でない限り、長期譲渡所得か短期譲渡所得かの判定は、前所有者の所有期間が引き継いで判定します。

また、居住用財産の軽減税率の特例の所有期間の判定でも、前所有者の所有期間が引き継がれます。

ただし、居住したことは引き継がないため、居住用財産の特別控除の特例を使うには、所有した後に居住することが必要です。

売る直前の贈与は、
否認されやすい

居住用財産の特別控除は一人あたり最大3,000万円です。

そのため、譲渡益が大きい場合などに同居者に持分を贈与することも考えられますが、売買契約を締結してから、同居者に持分を贈与しても税務署に認められない可能性が高いです。

また、この特例を受けるために、相続後に一時的に住民票の住所を移転しても、居住していない場合は否認されるでしょう。

相続財産を譲渡した場合の
取得費の特例と併用できない

相続で取得した不動産は、相続から310ヶ月以内に売却すると、相続財産を譲渡した場合の取得費の特例を適用(相続税の支払いがあった場合)することができますが、この特例と併用はできません。

不動産をお売りになる前は
税理士へのご相談がお勧めです

不動産を売る時は税額が大きくなりやすく、特例が適用できれば税金を安くできるケースもあるため、不動産をお売りになる前は税理士にご相談されることをお勧めいたします。

当税理士事務所では、相続税(又は所得税)の申告を依頼する税理士をお探しの方で、ご面談いただける方には初回無料相談を実施しております。

愛知県・岐阜県・三重県・静岡県にお住まいの方はぜひともご検討ください。

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