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相続後に更地にするときの
固定資産税など税金の注意点

以前、親や兄弟が住んでいて、相続により空き家になったため、建物を解体して、更地にするときの固定資産税などの税金の注意点について、税理士が解説いたします。

相続後に更地にするときの
固定資産税など税金の注意点

更地にすると
固定資産税が高くなる

不動産を所有していると、毎年、固定資産税がかかります。

固定資産税の税率は評価額の1.4%、都市計画税(市街化区域のみ)の税率は評価額の0.3%(0.2%の市町村もあり)です。

ただし、住宅用地では課税標準の特例措置がございますので、評価額が下がり、固定資産税が安くなります。

区分 面積 固定資産税 都市計画税

小規模

住宅用地

200㎡まで 評価額の1/6 評価額の1/3

一般

住宅用地

200㎡超 評価額の1/3 評価額の2/3

もし、相続後に誰も住まなくなったため、空き家を解体にして、更地にすると、翌年度の建物の固定資産税はなくなりますが、土地の固定資産税が高くなります。

しかし、取り壊したら、評価額の100%で計算されるのではなく、住宅用地以外の宅地等は、商業地等として、評価額の70%で固定資産税・都市計画税を計算します。

計算例

例えば、市街化区域で300㎡の土地があり、土地の評価額が2,700万円、建物の評価額が200万円である場合、更地にすると、次のように固定資産税が変わります。(土地の評価額は翌年も同じ場合です。)

  解体前 解体後

土地の

固定資産税

8.4万円 26.46万円

土地の

都市計画税

3.6万円 5.67万円

建物の

固定資産税

2.8万円 0

建物の

都市計画税

6千円 0
合計 15.4万円 32.13万円

もし土地が200㎡までであれば、土地の固定資産税・都市計画税は約3倍に、200㎡を超えている場合は2~3倍になることが多いでしょう。

特定空家等の措置に要注意

建物を壊すにはお金がかかりますし、固定資産税も増えますが、相続をして、空家のまま放置しておくと、市町村に特定空家等と判断され、住宅用地の特例措置が受けられなくなってしまう恐れがございます。

実際には、空家であれば、すぐに特定空家等に判断されるものではなく、まず、倒壊等の恐れがある場合に市町村から改善するように勧告されます。

改善されない場合は住宅用地の特例措置が受けられなくなりますので、管理が不十分な場合は注意が必要です。

売却予定の場合、
いつ更地にすべきか

土地を売却すると、確定申告(譲渡所得の申告)が必要です。

もし、土地の売却のための建物の取り壊しであれば、確定申告(譲渡所得の申告)で解体費用を譲渡費用に計上できますので、税金を少なくすることができます。

売却するためであっても、更地にしてから数年経つと譲渡費用には計上できませんので、売却の目途が付いてから解体するとよいでしょう。

固定資産税は11日時点にある不動産が課税の対象です。

そのため、年明けに解体する方が住宅用地の特例措置の適用が外れるのが翌年になりますので、土地や建物の固定資産税評価額によりますが、有利になりやすいでしょう。

空き家特例を適用する場合

昭和56531日以前に建築され、相続後に誰も住まなくなった空き家を取得して売却した場合には、一定の要件に当てはまれば、空き家特例を適用して、税金を安くすることができます。

特例を適用するための書類の用意が複雑ですので、まずは適用する予定の場合は、不動産業者にこの特例を使って売却したい旨を伝える方がよいでしょう。

古家があるまま売却すると特例が使えませんので、更地にしてから売却しますが、更地にした後は未利用の状態で売却することが必要です。