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市街地農地の相続税評価

農地は、農地法と都市計画法により、1)純農地、2)中間農地、3)市街地周辺農地、4)市街地農地に区分され、それぞれ評価方法が定められています。

市街地農地の評価について、解説いたします。

市街地農地に該当する農地

市街地農地に該当する農地は、次の通りです。

  • 農地法第4農地の転用の制限又は第5農地又は採草放牧地の転用のための権利移動の制限に規定する許可(以下「転用許可」という。)を受けた農地
  • 市街化区域内にある農地
  • 農地法等の一部を改正する法律附則第2条第5項の規定によりなお従前の例によるものとされる改正前の農地法第7条第1項第4号の規定により、転用許可を要しない農地として、都道府県知事の指定を受けたもの

※倍率表でも、『市比準』と表示されているものは市街地農地として、評価します。

農地であるかの判断

農地であるかの判断は、登記簿上の地目ではなく、相続時点の現況で判断します。

休耕地でも、やむを得ず一時的に休耕になっていて、近く農業の用に供されることが明らかであれば、農地に該当します。もし、地目が畑であっても、駐車場や資材置場として、利用されている場合は雑種地に該当します。

市街地農地の評価方法

市街化調整区域の農地は、宅地転用するのに許可が必要ですが、市街化区域の農地は、届出さえすれば簡単に宅地に転用することができます。そのため、市街化区域の農地は、宅地として利用することを前提とした評価をします。

評価は、まず、宅地と同様に1㎡あたりの価額を算出し、次に、宅地と同じ状態に近づけるために国税庁で定められた造成費を控除します。

令和元年にお亡くなりになった人が、愛知県の農地を持っていた場合は、造成費は次の通りです。

農地では少ないと思いますが、3度以上の傾斜がある場合は、傾斜地の宅地造成の表を利用します。

出典:国税庁 令和2年分(愛知県)宅地造成費の金額表

造成費をどうやって調べるのか

当事務所では、市街化区域の土地は遠方でない限りは原則、現地調査を実施しているため、現地の状況から適用可能な造成費を判断して、控除します。

整地費は凹凸があれば控除できますので、基本的に農地であれば控除します。

(傾斜地や宅地化するのに不合理な農地は控除しません。)

伐採・伐根費は、整地工事では除去できない樹木を伐採し、根等を除去する費用ですので、現地確認をしてから、控除します。

地盤改良費も湿田など軟弱な表土で覆われた土地の宅地造成に関する費用ですので、現地や資料・聞き取り調査から対象であると判断できれば、控除します。

土盛費・土止費は田に適用できるケースが多いですが、道路より土地が低くなっている場合は、現地で計測・観察して、対象になるものは控除します。

具体的な計算

愛知県の市街化区域に300㎡の田があります。

田は道路面より1m低くなっています。擁壁は3方にあり、新たに設置する必要がない状態です。

造成費はいくら控除できるのでしょうか。

整地費

700円×300㎡=21万

地盤改良費

1,800円×300㎡=54万

土盛費

7,000円×1.0m(高さ)×300㎡=210万

土止費

この場合は、追加で設置不要のため、控除なし

(控除の基準は税理士にお尋ねください。)

造成費として控除する金額の合計

21万54万210万285万

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