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相続登記の費用と

譲渡所得の関係

相続で不動産を取得して、売却をすると、翌年の216日から315日までの間に確定申告(譲渡所得の申告)が必要になります。

相続後にすぐ売却する場合でも、お亡くなりになった人から相続人等へ不動産の名義を変える必要がございますが、そのときの費用(相続登記)は譲渡所得の計算で差し引くことができるのでしょうか。

相続登記の費用と譲渡所得の関係について、税理士が解説いたします。

不動産を売った時の
税金の計算方法

不動産を売った時の所得は、譲渡所得です。

不動産を売った年の1月1日において、所有期間が5年を超える場合は、長期譲渡所得で、それ以下では短期譲渡所得です。

通常の相続(限定承認を除く)・遺贈・贈与で財産を取得している場合は、前に所有していた人の期間を引き継ぐことができます。

譲渡所得金額に対し、特例の適用がない限りは、長期譲渡所得の税率は20.315%(所得税15.315%、住民税5%)、短期譲渡所得の税率は39.63%(所得税30.63%、住民税9%)です。

譲渡所得について確定申告をすると、まずは所得税を納めます。

確定申告のデータは、市町村に税務署から転送されますので、その内容をもとに市町村が住民税を計算し、確定申告の際に普通徴収を選択している場合は、6月頃に住民税のお知らせが届きますので、その後に住民税を納付します。(確定申告書の第二表の下の方に給与等と合算して住民税を支払う(特別徴収)か、別に支払う(普通徴収)かを選択できます。)

譲渡所得の金額に対し、税率をかけて税金を計算しますが、譲渡所得の計算では、取得費(※)や譲渡費用も差し引くことができます。

(※)建物(減価償却資産)の場合は、購入金額ではなく、所定の方法で減価償却した後の金額が取得費です。

また相続財産の場合は、相続税の支払いがあった人が、お亡くなりになった日から3年10ヶ月以内に売却すると、相続財産の取得費加算の特例を適用することができます。

詳しくは税務署もしくは税理士にお尋ねください。

譲渡所得の計算で
取得費になるもの

まず、譲渡所得の計算での取得費は、売った土地や建物の購入代金、建築費、改良費です。

建物の場合は、所定の方法で減価償却した後の金額が取得費です。

また一般的には、次の費用が取得費に含まれるものに該当します。

ただし、売った不動産が不動産所得などの業務用資産だったか、自宅などの非業務用資産だったかで取得費に含まれるものの範囲は異なります。

もし、業務用資産で、過去に不動産所得などの必要経費に計上している場合は、譲渡所得の計算では取得費に含まれるものに該当しません。

譲渡所得の計算で取得費に含まれるもの
  • 土地や建物を購入(贈与・相続・遺贈による取得も含みます。)したときに納めた登録免許税(登記費用も含みます。)、不動産取得税、特別土地保有税(取得分)、印紙税
  • 購入するときに、借主を立ち退かせるために支払った立退料
  • 土地の埋立てや土盛り、地ならしをするために支払った造成費用
  • 土地の取得に際して支払った土地の測量費
  • 建物付の土地を購入して、その後おおむね1年以内に建物を取り壊すなど、当初から土地の利用が目的であったと認められる場合の建物の購入代金や取壊しの費用

もし、土地や建物を買った時の金額が分からない場合は、概算取得費(売った金額の5%)を用いて、取得費を計算することができます。

ただし、概算取得費で計算した場合は、取得費に含まれるものを取得費に加算することはできません。(概算取得費以外の計算方法もございますが、詳しくは税理士にお尋ねください。)

相続登記の費用はどうするか

相続で取得した不動産を売るには、一旦、相続人等に不動産の名義を変える必要があります。

そのときの登記を相続登記と呼びますが、上記の相続又は遺贈による取得の際の費用に該当しますので、譲渡所得の計算の際では、譲渡費用ではなく、取得費に該当します。(非業務用資産の場合です。)

特に先祖代々の土地の場合、取得費が不明な場合が多いですが、概算取得費を用いて計算すると、相続登記の費用を取得費に含めることはできません。

相続人が取得した場合の相続登記の登録免許税は固定資産税評価額に対して4%ですので、先祖代々の土地は多くの場合、概算取得費で計算する方が得になる可能性が高いでしょう。

(その場合、相続登記の費用は、譲渡所得の計算で影響を及ぼさないものになります。)

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